שאלו עו"ד על תמ"א 38(269)

יותם שלום,

באופן עקרוני ניתן לבקש מהועדה המקומית היתר בניה לצורך חיזוק המבנה על אף שהתוכנית אינה חלה באופן מפורש. לדאבוני היזם לא יוכל להנות משלל ההטבות שניתנות במסגרת תוכנית תמ"א 38 באופן אוטומטי.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

שלמה שלום,

לטעמי קיימת "חובה" על בעלי הדירות לשכור עו"ד המתמחה בתחום על מנת שישמור על הנכס היקר ביותר שיש לדיירים והוא הבית שלהם.
עלותו של עו"ד מטעם הדיירים משולמת על ידי היזם/קבלן/כל גורם אחר המציע להתקשר בעסקת תמ"א 38 ולכן בטרם תחתמו על מסמך כלשהו מול גורם כלשהו בקשו מאותו הגורם לאשר את שכ"ט עורך הדין מטעם הדיירים אשר ילווה אתכם בפרוייקט - ותנו לעורך הדין לאשר את המסמכים בטרם החתימה!

ככל שתרצה לקבל הצעה ספציפית לליווי הפרוייקט אתה מוזמן לפנות למשרדי.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

קסי שלום,

כל דירה חדשה שנבנית על ידי הקבלן מחוייבת לקבל הצמדה לחניה / ליתן פיתרון חניה (דוגמת תשלום כופר לעירייה).
לגבי היחידות הקיימות אין חובה חוקית לכך אולם זה עניין של מו"מ בין היזם לדיירים.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

אתי שלום,

על פיצוי כספי מהיזם במסגרת תמ"א 38 יחול מס שבח (וככל שקיים גם היטל השבחה).
נהוג כי מסים אלו ישולמו על ידי היזם.
ככל שתקבלו במסגרת הפרוייקט דירת מגורים העונה על התנאים המפורטים בתוכניות תמ"א 38, הקבלן יקבל פטור מתשלום מס שבח (בתנאים מסויימים) והיטל השבחה (יש לבחון המקרה באופן פרטני).

כך או כך הייתי ממליץ בחום כי הדיירים יהיו מיוצגים על ידי עורך דין מטעמם המתמחה בפרוייטקים מסוג זה.

בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

רינה שלום,

סעיף 158א(א) בתקנות התכנון והבנייה קובע כי "בכל בנין גבוה תותקן מעלית לנשיאת בני אדם .." בתקנות אלה, מוגדר בניין גבוה, "בניין שבו הפרש הגובה בין מפלס הכניסה הקובעת לבניין לבין מפלס הכניסה לדירה השוכנת בקומה הגבוהה ביותר בבניין, דרך חדר מדרגות משותף, עולה על 12 מ´.
ככל שהבניין החדש שיקים היזם / קבלן עונה על הדרישות הנ"ל קיימת חובה להתקנת מעלית.

בברכה,
אמיר שטינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

שלומי שלום,

ככל שאני מבין את שאלתך במסגרת הפורום תשובתי היא חיובית - אולם יש לעשות זאת בשיתוף עם אישור הועדה המקומית לתכנון ולבניה

שים לב כי ישנן רשויות מקומיות (ועדות אשר פועלות בתחומן) שעדיין אינן יודעות כיצד לחשב את הזכויות כשמדובר במצב דברים זה היות והדבר טרם נדון באריכות בפסיקה.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

רמי שלום,

לא ברור לי האם מדובר בפרוייקט תמ"א 38 או בפרוייקט מסוג אחר.
בנוסף לא ברור לי באיזה נושא תרצה שאחווה דעה.
ככל שתרחיב / תפרט שאלתך אשמח לענות.

בברכה ,
אמיר שטיינהרץ, עו,ד
מנהל פורום תמ"א 38

ריב שלום רב,

התנגדות להסכם במקרה זה, ניתן להביע באופן אקטיבי או |פסיבי".
אקטיבי - על ידי הגשת צו מניעה לבית המשפט ,
פסיבי - להתנגד לביצוע הפרוייקט במסגרת הדיון שיערך אצל המפקחת על הבתים המשותפים (על פי תיאורך לא כולם חתמו על הסכם התמ"א).

לגבי השאלות הספציפיות יש לבחון אותם במכלול קריאת ההסכם כולו - אולם אנסה להתייחס לגופו של עניין.
1. הנציגות צריכה להבחר על ידי רוב הדיירים - אין צורך בתיעוד כלשהו על פי חוק
2. דחיית הצעות טובות יותר אינן עילה לביטול הסכם / התנגדות לו.
3. טענה בדבר עו"ד שאינו מייצג את הדיירים והוא מטעם היזם מעט מרחיקה לכת, אולם יש לבחון אותה ברוח הנסיבות.

הייתי מציע לפנות למשרדי לקבלת ייעוץ פרטני בהקדם על מנת לעמוד על זכויותיכם כלפי שאר הדיירים והיזם הנ"ל.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

כמובן.
נהוג גם לחתום על כל הנספחים.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

עלינה שלום רב,

1. העדיפות תמיד לקבל 100% חתימות על יפוי כוח לעו"ד המייצג את הדיירים. הסכם שכ"ט עו"ד נחתם בד"כ מול היזם ולא מול הדיירים (הרי הוא משלם את שכרו) ובד"כ היקף הייצוג מסתכם בניהול מו"מ מול היזם עד חתימה על הסכם כולל ליווי שוטף של הפרוייקט.
2. שכ"ט שמשולם לעורך הדין הוא עסק בינו לבין היזם ואינו קשור לדיירים. ככל שיזם בחר לשלם לעו"ד מבלי שיהיה בידיו מסמכים המעידים על קבלת הייצוג של הדיירים זו בעיה של היזם מול עורך הדין.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

אם אני מבין נכון הדיירים שכרו שירות ישיר מעו"ד שינהל עבורם מו"מ מול עו"ד מטעם היזם.
לא נחתם הסכם שכ"ט מול עורך הדין וכעת אתם מעוניינים לבטל עימו את ההתקשרות ולקבל כספכם בחזרה (או לפחות חלק ממנו).

אם זו שאלתך כמובן שצריך לבחון זאת לגופו של עניין בהתאם לסיכומים בכתב / בעל פה בין הצדדים לרבות בחינת שכר ראוי בגין השירותים שסופקו עד כה על ידי עורך הדין מטעם הדיירים.